人死了还能签字卖房子？冒名买卖合同效力如何认定？

争议焦点

　　涉案房屋登记在曾某名下，曾某于2007年去世，2012年宋某签订购买房屋的合同，合同相对方署名为曾某；现曾某丈夫刘某主张在签订合同时，曾某已经去世，是他人冒用曾某的名义与宋某签订的合同，从而主张合同无效。

　　一审法院认为属于冒名民事法律行为，因其交易结构、利益关系等与无权代理近似，可以参照无权代理的规定，确定房屋买卖合同对于被冒名的房屋所有权人曾某的效力。涉案房屋的交易是通过中介正当渠道进行，作为房屋买受人的宋某已经在房屋的买卖交易中尽到了一个买房人应尽的谨慎注意义务，而本案现有证据尚不能证实谢某与宋某事前恶意串通，骗取曾某房屋的事实，因此宋某有理由相信，经中介介绍且持有曾某身份证件到不动产登记中心与其进行房屋过户登记的冒名曾某的人就是曾某本人，因此该房屋买卖交易中的签约及过户登记行为，均可比照表见代理的相关法律规定处理，认定冒名曾某的人与宋某签订房屋买卖合同及办理房屋交易过户变更登记的行为均有效即对曾某发生民事法律效力。如相关利害关系人认为冒名行为人涉嫌犯罪，可依法向公安机关作刑事报案查清冒名行为人的真实身份及其是否涉及刑事犯罪，以保护自己的合法权益。

　　二审法院认为，对于宋某签订的房屋的买卖合同是否无效，应看房屋买卖过程中，刘某是否知情。首先，购房款先后多次转入刘某及曾某的银行账户；其次，诉讼中刘某也认可将房屋交付给宋某时其是知道的；再次，刘某认为是现任妻子谢某冒用了曾某的名义与宋某签订合同，刘某与谢某之间的关系是内部关系，并不能以此否定刘某知道宋某购买房屋的事实。基于以上几方面的因素，在宋某购买房屋的过程中，刘某应当知道该事实，现刘某以谢某冒用曾某的名义为由，从而否定买卖关系和买卖合同效力的意见，二审院不予采纳。

诉讼请求

　　刘某在原审法院诉请：

　　请求依法确认合同编号为C572262的《北京市存量房屋买卖合同》和合同编号为E09078874的《北京市存量房屋买卖合同》均无效。

原审查明事实

　　案外人曾某与刘某于1999年9月30日登记结婚，因交通事故于2007年2月25日去世；其生前与刘某共同购买×号房屋住宅楼房（当时房产证号为：京房权证通私字第×号，后座落地址名称变更为：北京市通州区玉桥东里×号楼×层×单元×，-1层车库5；房产证号也变更为：X京房权证通字第×号）一处，建筑面积229.5平方米，房屋所有权人登记为曾某。

　　2012年2月20日，他人冒用案外人曾某的姓名和身份，经中介机构北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍，以曾某的名义与宋某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由宋某以总价256万元的价款购买曾某所有的×号房屋。

　　2012年3月7日，又有他人冒用曾某的姓名和身份，以曾某的名义与中介机构北京我爱我家房地产经纪有限公司、宋某三方签订补充协议一份，约定：宋某分四次分期付款付清曾某全部购房款。

　　2012年6月1日，再有他人冒用曾某的姓名和身份，经中介机构北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍，以曾某的名义与宋某签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C572262），约定由宋某以总价273万元的价款购买曾某所有的位于“北京市通州区玉桥东里×号楼×层×单元×，-1层车库5”的×号房屋（此时该房屋的房产证号已变更为：X京房权证通字第×号），双方自行交割，自本合同签订之日起九十日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

　　2012年6月1日，又再有他人冒用曾某的姓名和身份，以曾某的名义与宋某到北京市通州区房地产交易中心申请办理了×号房屋的所有权转移登记手续；2012年6月4日，宋某领取到×号房屋的所有权已转移登记完毕的登记所有权人变更为宋某的房屋所有权权属证书（房产证号为：X京房权证通字第×号）。

　　另，现有证据不能查明冒用案外人曾某的姓名和身份，以曾某的名义与宋某签订房屋买卖合同、办理房屋过户者的具体姓名、性别、年龄、职业、住址等具体自然人身份情况。

原审判决

　　民法典施行前成立的合同，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。自然人的民事权利能力始于出生，终于死亡。作为民事法律关系主体的自然人只有在具有民事权利能力时，才能依法享有民事权利，承担民事义务；死亡后即丧失民事权利能力，不再属于民事法律关系的主体，亦不能再享有民事权利，承担民事义务。自然人的民事行为能力，是指自然人能够通过自己独立的行为享有民事权利，承担民事义务的能力。以自然人对客观事物的判断和认知能力为依据，分为完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力。完全民事行为能力人可以独立实施民事法律行为；限制民事行为能力人可以独立实施纯获利益的民事法律行为或与其年龄、智力相适应的民事法律行为，实施其他民事法律行为须由其法定代理人代理或经其法定代理人同意、追认；无民事行为能力人只能由其法定代理人代理实施民事法律行为。民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为可以基于单方的意思表示、双方或者多方的意思表示一致而成立。民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。民事法律行为有效，须具备如下条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定（但是，该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外），不违背公序良俗。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。代理包括委托代理和法定代理。行为人没有代理权实施的代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，但善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但若相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或相对人履行的，视为对合同的追认。民事主体的财产权利受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。出卖人通过冒充所有权人的手段擅自与相对人签订房屋买卖合同转让房屋的，属于冒名民事法律行为，因其交易结构、利益关系等与无权代理近似，可以参照适用《中华人民共和国合同法》第四十八条关于无权代理的规定，确定房屋买卖合同对于被冒名的房屋所有权人的效力，但相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。如相关利害关系人认为冒名行为人涉嫌犯罪，可依法向公安机关作刑事报案查清冒名行为人的真实身份及其是否涉及刑事犯罪，以保护自己的合法权益。

　　本案中，×号房屋的登记所有权人为曾某，在曾某死亡后，不明身份人冒用曾某的姓名和身份，与宋某签订×号房屋的买卖合同转让×号房屋，属于冒名民事法律行为，因其交易结构、利益关系等与无权代理近似，可以参照适用《中华人民共和国合同法》第四十八条关于无权代理的规定，确定房屋买卖合同对于被冒名的房屋所有权人曾某的效力。

　　由于曾某在×号房屋买卖合同签订前已经死亡，此时其民事权利能力和民事行为能力均已丧失，不能再享有民事权利，承担民事义务，亦不再属于民事法律关系的主体。由于行为人没有代理权实施的代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，而本案×号房屋买卖合同中的类似被代理人地位的曾某已经死亡，不可能再对冒名行为人的类似代理行为予以追认，故冒名行为人与宋某签订×号房屋的买卖合同对被冒名的房屋所有权人曾某不发生法律效力；但如果符合表见代理条件，作为相对人的被告宋某有理由相信冒名行为人有代理权的，则转为有权代理，即代理行为对具有类似被代理人地位的房屋所有权人曾某有效；同时如果宋某是善意相对人，则其还有权请求冒名行为人履行债务或者就其受到的损害请求冒名行为人赔偿。

　　要构成表见代理，须同时满足以下条件：1.须是无权代理，即代理人没有代理权。2.须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由，即存在有代理权授予的外观，同时相对人对行为人有代理权形成了合理信赖。3.须相对人与无权代理人实施了民事法律行为。4.须是相对人善意且无过失。

　　在本案中，宋某系2012年2月20日与冒名曾某的人（以曾某的名义）签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，刘某诉称的同年3月14日，宋某作为股东之一的卓越恒天（北京）科技发展有限公司在北京市第二中级人民法院（2011）二中执字第144号执行案件中为谢某开具保证金支票一事无论是否属实，均不能达到足以证明谢某与宋某先前就认识的事实，因为现有证据不能认定谢某就是冒用曾某之名，与宋某签订×号房屋买卖合同进行交易的行为人。

　　综上，有关×号房屋的交易是通过中介正当渠道进行，作为房屋买受人的宋某已经在×号房屋的买卖交易中尽到了一个买房人应尽的谨慎注意义务，而本案现有证据尚不能证实谢某与宋某事前恶意串通，骗取曾某×号房屋的事实，因此宋某有理由相信，经中介介绍且持有曾某身份证件到不动产登记中心与其进行房屋过户登记的冒名曾某的人就是曾某本人，因此该×号房屋买卖交易中的签约及过户登记行为，均可比照表见代理的相关法律规定处理，认定冒名曾某的人与宋某签订×号房屋买卖合同及办理房屋交易过户变更登记的行为均有效即对曾某发生民事法律效力。如相关利害关系人认为冒名行为人涉嫌犯罪，可依法向公安机关作刑事报案查清冒名行为人的真实身份及其是否涉及刑事犯罪，以保护自己的合法权益。

　　据此，刘某的诉讼请求证据不足，理由亦不充分，法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条，《中华人民共和国民法通则》（2009年修正）第九条、第五十四条、第五十五条、第五十七条、第六十三条第一款、第六十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回刘某的诉讼请求。

上诉意见

　　刘某上诉请求：撤销原审法院判决，改判支持刘某的诉讼请求。

　　上诉理由：1. 本案并非表见代理的法律行为，不适用无权处分的规定，因合同的主体不存在，合同应当为无效。

　　2.宋某购买房屋的行为并非善意，不应适用善意第三人的规定。

　　3.在原审法院诉讼中，刘某申请调取证据，但原审法院未予调取，违反法律规定。

　　宋某坚持其在原审法院诉讼中的意见，未提出上诉。

　　谢某未提出上诉。

二审判决

　　二审法院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。

　　本院认为：×号房屋登记在曾某名下，曾某于2007年去世，2012年宋某签订购买×号房屋的合同，合同相对方署名为曾某；现刘某主张在签订合同时，曾某已经去世，是他人冒用曾某的名义与宋某签订的合同，从而主张合同无效。

　　对于宋某签订的×号房屋的买卖合同是否无效，应看×号房屋买卖过程中，刘某是否知情。

　　首先，从购房款的给付来看，从2012年2月至6月先后多次将购房款转入刘某及曾某的银行账户，刘某也认可收到宋某转入其账户的购房款，因此，刘某收取了宋某的购房款，现又称不知道买卖房屋一事，不合常理。

　　其次，诉讼中刘某也认可将×号房屋交付给宋某时，刘某是知道的，说明刘某知道×号房屋卖给宋某一事；虽然刘某辩称其认为是抵押房屋，但抵押房屋不需要实际交付给抵押权人，即使是抵押房屋，刘某也应当核实抵押手续等，故对于刘某主张将×号房屋交付给宋某时，其不知道是买卖关系的意见，本院不予采信。

　　再次，从刘某的主张来看，其认为是谢某冒用了曾某的名义与宋某签订合同，但从谢某与刘某的身份关系来看，刘某与谢某于2010年10月相识，2012年7月结婚，现刘某主张谢某冒用曾某的名义，属于刘某与谢某之间的内部关系，并不能以此否定刘某知道宋某购买×号房屋的事实。基于以上几方面的因素，在宋某购买×号房屋的过程中，刘某应当知道该事实，现刘某以谢某冒用曾某的名义为由，从而否定买卖关系和买卖合同效力的意见，本院不予采纳。

　　刘某在二审诉讼中提交的网络截图，与本案争议事实无关，本院不予采纳。

　　另外，对于刘某要求调取证据的申请，因是否调取该证据并不影响本案的处理结果，本院对刘某调取证据的申请不予准许，原审法院未予调取并无不妥。

　　综上所述，刘某的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。