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盈科案例 | 先协议离婚,再起诉分房产,可以吗?

作者:yswl 日期:2021-12-14 阅读量:

  【案件基本信息】


  委托人:J女士,原告


  对方当事人:H先生,被告


  案由:离婚后财产纠纷


  承办律师: 苏晓蓉律师、邓梦玲律师


1.案情简介


  J女士与H先生于2012年结婚,婚前H先生以按揭贷款的方式购买一处位于东莞市南城区的商品房(下文称“A房屋”),登记在他一人名下,J女士出钱装修房屋及购买家具家电。两人婚后生育一女儿。


  因双方性格不合,J女士提出离婚,要求取得女儿抚养权,并分割A房屋。H先生认为A房屋是其婚前购买的,登记在其一人名下,属于其个人财产,J女士无权分割,如J女士不要求分该房,则其同意女儿的抚养权归女方。J女士为了从婚姻困境脱离出来并取得女儿的抚养权,向男方妥协并起草离婚协议,协议明确女儿的抚养权归女方,并分割车辆、存款等共同财产,不涉及A房屋分割的问题。


  2019年1月,双方到民政局办理了离婚登记手续。离婚两个月后,J女士后悔了:她要分A房屋。


  虽然A房屋是H先生婚前购买的,但婚后用夫妻共同财产还贷部分属于夫妻共同财产,在离婚时未进行分割,离婚后J女士仍可要求分割。


2. 案件难点


  J女士只知道A房的地址,无权属证据,也不知道H先生还款的银行账户账号等信息,应如何调取证据?


  J女士不知道A房屋的购买的价格及婚后还款的数额,如何计算H先生应补偿的金额?


3.律师办案过程


  计算婚后还贷部分及相对增值部分的价值,明确案件的诉请


  在案件中,当事人最关心就是TA可能拿到多少钱,即诉讼请求。


  婚前购买的房屋,离婚时如何计算婚后还贷部分及对应的增值部分?


  根据最高人民法院民一庭意见:在适用婚姻法司法解释(三)第十条时,涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。


  要计算诉讼请求,必须先明确H先生购买A房的价格、婚后还贷的本金、利息以及离婚时A房屋的价值。


  由于J女士对上述的金额全然不知,也没有证据,H先生仅说过购买A房花费约60万元、每月还贷3000元左右。我方上搜房、安居客等房屋中介网站查找2019年1月A房屋所在小区的二手房均价,确定双方离婚时该房屋的价值,并按J女士所述的金额先确定诉讼请求的金额,并将网站上二手房屋价格的资料打印作为证据提交法院。


  调取A房的权属登记情况、交易记录、银行抵押资料


  法院受理本案后,因没有A房屋的权属证据及还贷证据,我方向法院申请律师调查令到房管所调取A房的权属登记情况、交易记录、商品房买卖合同、银行抵押等资料。


  法院同意了我方的申请,在房管所备案的商品房合同中载明H先生以35万元的价格购得A房,但《楼宇按揭抵押借款合同》中却载明A房的评估值为50万元,相差甚远,明显是存在阴阳合同。


  2019年2月,H先生以90万元将房屋出售给他人。


  调取H先生还银行贷款的贷款合同、银行流水及房屋买卖合同资料


  在房管所备案的《楼宇按揭抵押借款合同》中获取了H先生购房贷款账户信息,我方再次向法院申请律师调查令调查H先生还贷的银行流水,为查证H先生购买A房的真实价格,同时要求调取银行备案的房屋买卖合同。


  我方从银行调取的档案资料中包括了H先生和上一手卖家签订的《房屋买卖合同》,该合同记载的交易价格为50万元,与《楼宇按揭抵押借款合同》的评估值相对应。


  结合H先生向银行贷款的金额以及在银行备案的《房屋买卖合同》等证据,法院认定H先生购买A房屋的价格为50万元。


4. 办理结果


  法院根据最高人民法院民一庭关于夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分计算公式支持我方的诉讼请求,判决H先生向J女士补偿人民币25万元


5. 案件办理启示


  结合经验灵活申请律师调查令为当事人搜集证据


  本案中,当事人仅有房屋的地址线索,无其他证据,我们结合经验可知:在房管所保存的房屋档案资料及在银行保存的贷款档案的资料分别有哪些文件,根据当事人提供的财产线索向法院申请律师调查令搜集证据。


  很多家庭中都存在这种情况:夫妻共同财产由一方实际掌握,另一方不了解夫妻共同财产情况,也没有财产证据,在离婚时就非常被动。没有实际掌握财产的一方在平时要留意收集共同财产的线索,在必要时可维护自身合法权益。


  离婚非小事,请律师把关更可靠


  离婚没有想象中简单,哪些财产属于夫妻共同财产,在离婚协议中应如何约定,不约定会有什么后果?


  很多人都是“一刀切”,认为以结婚为界线,婚前取得的财产就是个人财产,婚后取得财产就共同财产,厘不清财产的权属问题。例如本案,H先生对A房屋的权属问题产生误区。


  如在双方协议离婚时,H先生聘请律师为离婚“保驾护航”,由律师分析、厘清夫妻共同财产的权属问题,起草协议或审核协议,只需在协议中增加一条内容:明确A房屋归男方所有,则离婚后J女士无权要求分割该房屋的价值,避免财产再次被分的风险。

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