男方母亲出资买房登记在女方父亲名下，是彩礼还是代持？

争议焦点

不动产登记簿是物权归属和内容的根据，除非当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符。

　　一审争议焦点：系争房屋的全部房款和交易税费均由男方母亲出资，但产权却登记于女方父亲名下，究竟是男方主张的房屋代持，还是女方父母主张的给付彩礼行为。

　　二审争议焦点：系争房屋女方父亲系替男方婚前代持还是替男方、女方共同代持，鉴于本案系由男方在其与女方之间婚姻关系存续期间提起，女方并未参与本案诉讼，提出请求和进行举证，故本案的审处范围宜限定在男方主张的其与女方父亲之间就系争房屋是否成立代持的关系上；至于若代持成立，系替男方一人代持还是替男方、女方共同代持，则宜由当事人另行处理。

诉讼请求

　　男方向一审法院起诉请求：

　　1．依法确认系争房屋产权归其所有；

　　2．请求依法判令女方父母协助其将系争房屋过户至其名下，相关税费按照国家政策交纳；

　　3．诉讼费由女方父母承担。

　　一审审理中，男方向法院明确其并非从物权角度主张房屋的权属，而是从合同角度进行主张，并最终将诉讼请求变更为：

　　请求法院依法确认其委托女方父亲购买并代为持有的系争房屋的协议成立并有效。同时男方撤回了其余的诉讼请求。

一审查明

　　2016年4月17日，案外人李某作为卖售人（甲方）与女方父亲作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为450万元；支付方式为：签订合同前支付定金10万元、签订合同当日支付190万元、办理转让过户手续前支付255万元、办理房地产交接当日支付5万元。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，双方按约履行合同。2016年6月21日，系争房屋被核准登记至女方父亲名下，建筑面积335.77平方米（其中地下面积92.96平方米），产证号为沪房地松字（2016）第028272号。2020年8月11日，系争房屋又被核准登记在女方父母名下。2020年8月20日，系争房屋被女方父母办理了以张某为抵押权人的抵押核准登记，债权数额为300，000元，期限自2020年8月15日至2023年8月14日。

　　男方与女方父母一致确认，上述买卖合同中的房价系做低。经查，实际成交价格为525万元，系男方通过招商银行的卡转账支付，具体为2016年3月16日、2016年4月1日分别转账给中介2万元及10万元，上述款项为意向金和定金，后转为房款，由中介转给卖售人；2016年4月18日、6月3日、6月5日分别转账给卖售人李某255万元、255万元及3万元。此外，男方通过前述招商银行卡于2016年6月3日向税务机关转账135，000元用于支付系争房屋税费，向中介转账52，500元中介费。

　　另查，男方前述招商银行卡上的钱款大部分来源于男方母亲转账，具体如下：2016年3月5日转账4万元、3月14日转账2万元、4月1日转账50万元、4月6日转账100万元、4月7日转账118万元、6月2日转账275万元。

　　一审另查明，男方与案外人女方系夫妻关系。二人于2016年5月6日登记结婚。女方曾起诉要求与男方离婚，法院于2021年1月8日立案，案号为（2021）沪0117民初1135号，2021年3月26日法院判决不离，该案已生效。

　　男方为非上海市户籍，根据上海市社会保险事业管理中心出具的《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》显示，其自2018年7月起缴纳本市基本养老保险。

　　一审还查明，2019年12月16日，男方母亲发送微信给女方母亲，其中涉及到系争房屋，女方母亲在当日回复时并未对男方母亲上述陈述作出回应，也未提及系争房屋。

　　2020年6月29日，男方发送给女方的微信中就双方财产进行了梳理，其中提到因男方当时没有购房资格，登记在女方父亲名下，是男方父母全款买入，当时女方父母主动提出做一下公证，但出于对婚姻的认可、对女方父母的信任，还有老观念，认为刚结婚，怕对二人婚姻有影响，所以把这个环节省略了，所以房子现在需要公证一下。装修费女方家花费90万元，原则上适当折旧补偿。女方回复称：“不好意思，那不是婚前财产，是为了我们结婚买的婚房。不分装修费和所谓的全款”。男方回复称“那这个就不实事求是了”。女方回复：“你也不实事求是。我爸爸的购房资格给我买个小房子也升值了。给我们买婚房是为了我们结婚。”男方称：“这全是我爸妈的血汗钱，我爸妈的全款，你不能这样”。女方回复：“你父母是给你和外面的女人买的房子，不跟我们家商量。不是全款，是婚房。如果谈不拢，我们可以法院见”。

　　一审审理中，男方向法院提供了系争房屋水、电费缴费凭证，证明房屋实际权利人为其，且一直由其居住使用并交纳相关水、电费。女方父母对于凭证真实性没有异议，但认为无法证明男方所要证明内容。

　　女方父母向法院提供了银行账户明细、装修凭证、物业费及网络费凭证，证明其为系争房屋支付装修款，还购买了家具家电，支付了物业费及网络费，女方父母是房屋的权利人。女方父母还提供了房产税支付凭证，证明女方父亲自2016年至2019年缴纳了系争房屋房产税的事实，以此证明女方父母是房屋的权利人。

　　男方质证认为，装修是女方父母负责的，是女方父母为女儿结婚所为，不能改变房屋的权属；物业费及网络费凭证真实性认可，是女方在夫妻共同生活中用共同收入支付的；房产税的钱款男方已给女方。男方向法院提供了其与女方2020年6月17日的微信聊天记录，微信中女方称：“扣掉房产税28，000、机票25，000，还剩15万元左右。”女方父母质证认为，女方的手机更换了，记不清说了什么，短信息是可以单方删除的，所以对真实性不予认可，房产税是女方父亲缴纳的。

一审判决

　　一审法院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，除非当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符。本案争议的焦点在于系争房屋的全部房款和交易税费均由男方母亲出资，但产权却登记于女方父亲名下，究竟是男方主张的房屋代持，还是女方父母主张的给付彩礼行为。

　　在双方未能就系争房屋相关事宜进行明确约定的情况下，根据前述法律规定，男方应就其主张提供证据予以证明。一审审理中，男方向法院提供了其与女方的聊天记录，在该聊天记录中，当男方提及系争房屋系其父母全款购买，要求就此作一下公证时，女方认为房屋并非其婚前个人财产，是为二人结婚购买的，同时还提到女方父亲的购房资格给自己买个小房子也升值了。从这些对话内容可以反映男方与女方父亲之间应是房屋代持关系，而非彩礼赠予关系。

　　另外，从男方提供的女方母亲与男方母亲的微信往来记录来看，在男方母亲向女方母亲详细回忆了借名买房的经过后，女方母亲没有给予直接的回应，显然也有违常理。况且本案中的系争房屋价值也的确超出了一般的彩礼价值，而且如果真是彩礼则一般会由男方母亲将钱款直接转账给女方父亲购买房屋，而不是转账给男方后，由男方再转账给出卖人。再加之，房屋购买后一直由男方方居住，且男方对于代持的理由、未签订书面协议和未及时变更产权登记等均作出了合理解释，故法院认为男方主张成立，本案所涉系房屋代持法律关系。

　　至于女方父母所主张的为涉案房屋所支付的装修及其他费用，鉴于双方特殊的身份关系，系争房屋是为了男方与女方结婚后居住使用而购买，所以女方父母主张的支付行为尚不能否定男方主张的法律关系。

　　关于房屋代持关系的相对方，因房屋购买后一直登记在女方父亲名下，女方母亲仅是在本案诉讼后，且在未经得男方同意下进行的夫妻加名，所以房屋代持关系的相对方应为男方与女方父亲。

　　关于房屋代持合同效力问题，男方当时是因为本身限购才由女方父亲代持，但限购政策本身并不属于违反法律、行政法规中的效力性强制规定。而且男方购买房屋是为结婚居住，代持人也是具有特殊身份关系的岳父，双方也没有因此获取不当利益，且目前男方也已符合购买条件，所以不存在民事法律行为无效的情形。综上，法院认定男方与女方父亲之间存在有效的房屋代持法律关系。

　　据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条，2007年《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：确认男方与女方父亲之间就上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号房屋形成的口头房屋代持协议成立且有效。

上诉意见

　　女方父母上诉事实与理由：系争房屋的性质主要为彩礼性质，只有在条件成就的情况下，才转为类似（为男方、女方两方）代持的性质。但该条件并未成就（男方出轨）。之后原审第三人曾多次与上诉人协商，想出售房屋，并称“买个好价钱，咱俩都受益”、“咱们两家”。上诉人认为，在女方发现男方出轨并提出分手后，男方搬出了系争房屋，房屋应当归女方父亲所有。一审法院没有依据地认定系争房屋口头代持协议存在并成立，属于事实认定及法律适用错误。一审否定了赠与（彩礼）关系，认定当事人之间是代持关系，该认定错误；即便能够否定女方父母所述的赠与关系的说法，而认定存在代持关系，但也不能得出单方代持关系的结论，实际情况应系女方父亲替男方和女方共同代持。此外，一审还存在审理程序违法的情况。

　　被上诉人男方辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。女方父母本案审理过程中的观点前后矛盾。对方一审中没有说到替被上诉人、女方共同代持；其在一审中一直陈述该房屋是送给上诉人的彩礼；上诉状中上诉人认为是附条件彩礼、代持行为，条件是如果小两口恩爱则代替两个人代持，如果被上诉人出轨或对婚姻关系有过错，则该房屋赠送给女方父亲。系争房屋是被上诉人一个人出资的，当时还没有结婚。系争房屋由被上诉人及母亲共同居住使用。房屋购买费用都是被上诉人及母亲共同出资的，各方并没有共同代持的意思表示，故应系女方父亲替男方一人代持。

　　原审第三人男方母亲述称，同意被上诉人的答辩意见，要求驳回上诉，维持原判。

二审判决

　　二审审理过程中，女方父母提供了微信聊天记录两份：

　　1、2019年11月6日女方、男方的聊天记录，男方提出房屋置换到市区，还是“我们两个人的房屋”，说明该房屋是双方的，女方父亲代男方、女方代持。

　　2、男方母亲和女方母亲的微信记录，男方母亲称系争房屋出售咱们两家都收益，故上诉人是代双方代持，据此房产税也是一半要求被上诉人承担。当时情况是，如果小两口恩爱，则该房屋归小两口所有，如果被上诉人出轨，则被上诉人不能取得该房屋。

　　男方对此质证认为，两份聊天记录不属于新的证据，不是一审判决后形成的，对于两份微信真实性没有异议。

　　第一份微信聊天记录中“还是我们俩的房子”意思是两个人居住的房屋，而不是两个人的产权。关于系争房屋归属，不能从微信记录中确认。女方还曾说“你们要卖就卖吧”则表明女方对于房屋处分权是被上诉人的是认可的。

　　第二份微信也无法得出共有的意思。上诉人对房屋进行了部分装修，故男方、男方母亲方的意思是卖了房屋可以给对方一定的装修款。男方母亲对于上述证据材料的质证意见与男方的一致。

　　本院认为，男方、男方母亲确认上述聊天记录的真实性，故本院予以确认。现当事人争议的系争房屋女方父亲系替男方婚前代持还是替男方、女方共同代持，鉴于本案系由男方在其与女方之间婚姻关系存续期间提起，女方并未参与本案诉讼，提出请求和进行举证，故本案的审处范围宜限定在男方主张的其与女方父亲之间就系争房屋是否成立代持的关系上；至于若代持成立，系替男方一人代持还是替男方、女方共同代持，则宜由当事人另行处理，故本院对于上述微信聊天记录是否能够佐证系替男方一人代持还是替男方、女方两人代持在本案中不作认定。

　　本院认为，对于当事人争议的男方与女方父亲之间就系争房屋成立何种法律关系，一审中当事人均进行了相应的举证，法院根据男方提供的其与女方的聊天记录、女方母亲与男方母亲的微信往来记录等所显示的有代持的相关意思表示、系争房屋价值也的确超出了一般的彩礼价值、房屋购买后一直由男方居住，且男方对于代持的理由、未签订书面协议和未及时变更产权登记等均作出了相应合理解释等情况，认定男方所主张的代持关系成立，未予采信女方父亲、女方母亲方有关彩礼的辩称，一审法院所作出的上述认定具有相应的事实根据和法律依据。

　　本案一、二审审理过程中，女方父母一方就其与男方之间关于系争房屋成立何种法律关系，确实出现了如男方所述的前后说法有所矛盾的说法，对此女方父母也未能作出相应的合理解释。在认定男方作为一审原告所主张的房屋代持关系成立的情况下，如前所述，鉴于本案系由男方在其与女方之间婚姻关系存续期间提起，女方并未参与本案诉讼，提出请求和进行举证，故本案的审处范围宜限定在男方主张的其与女方父亲之间就系争房屋是否成立代持的关系上；至于若代持成立，系替男方一人代持还是替男方、女方共同代持，则宜由当事人另行主张和处理，本案中不作认定和处理。此外，女方父母上诉称一审审理程序违法，经查也无相应依据。据此，上诉人女方父母的上诉请求，本院难以支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

案号：(2021)沪01民终11673号