出售未成年人房屋母亲未签字，买卖合同有效吗？

争议焦点

　　本案是房屋买卖合同纠纷。系争房屋原登记在爷爷、奶奶和孙子名下，属三人共有。2016年5月，三人作为出卖方与原告签订买卖合同时，孙子属无民事行为能力的未成年人，爷爷代替孙子签字。

　　孩子父母与2014年离婚，孩子由父亲抚养。孩子父亲对涉案房屋买卖合同予以认可。

　　孩子母亲认为，涉案房屋买卖合同必须经父母双方同意，现母亲未予追认，涉案房屋买卖合同侵害未成年人合法权益，要求确认合同无效。

　　法院认为，房屋买卖合同关系中，买受人支付合同对价从而取得房屋所有权，属平等交易，交易本身并不存在损害任何一方当事人，包括未成年人合法权益的问题。房屋买卖后，孩子基于系争房屋原所有权人之一的权益物化为出售涉案房屋的房价款，故涉案房屋买卖合同亦不存在违反法律、法规的强制性规定的情况，不违背公序良俗，合法有效。

诉讼请求

　　励某、周某向一审法院起诉，请求判令：顾某、孙某、顾某1将系争房屋不动产权利过户登记至励某、周某名下。

一审查明

　　顾某1系章某与顾某2之子。

　　2013年11月13日，顾某2（乙方）之父顾某代理顾某2与上海市虹口区住房保障和房屋管理局（甲方）签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定对上海市虹口区XX路XX弄XX号房屋进行征收，安置获得包括系争房屋在内的三套房屋。

　　2014年11月20日，顾某2与章某签订自愿离婚协议书，约定：顾某1归顾某2；双方确认无财产分割无纠纷；双方婚后无债务、债权。

　　2016年5月1日，顾某、孙某、顾某1（出卖方、甲方）与励某、周某（购买方、乙方）签订《动迁房买卖定金协议》，约定，乙方购买系争房屋，总房价116.3万元，乙方于签订协议当日支付定金5万元，于2016年5月8日签买卖合同交房当日支付首期房款101.3万元，于产权证下来办理公证当天支付第三笔房款10万元。合同落款处甲方签名为“孙某代顾某”。当日，孙某出具收款收据，载明收到励某、周某购买系争房屋定金5万元。

　　2016年5月9日，顾某、孙某、顾某1（出卖方、甲方）与周某、励某（买受方、乙方）及上海A有限公司（见证方、丙方，以下简称瑞鑫房产经纪公司）签订《动迁房买卖合同》，约定，乙方以116.3万元的价格购买系争房屋，于2016年5月9日前支付第一笔房款106.3万元（包含定金5万元），甲方在收到该笔房款后将房屋转移交付给乙方使用，待该房屋产权在交易限制期满后完成房屋交易过户手续当日，乙方再支付尾款10万元。合同落款处顾某1的签名为顾某代签。当日，孙某出具收款收据，载明收到励某、周某支付的系争房屋房款101.3万元。系争房屋现已交付励某、周某使用。审理中，励某、周某同意于过户当日支付尾款10万元。

　　2016年5月14日，上海B有限公司经核准登记为系争房屋房地产权利人（大产证）。2019年11月28日，孙某、顾某、顾某1经核准登记为系争房屋房地产权利人。

　　一审审理中，因顾某2被羁押于宝山监狱，一审法院向其询问对本案的意见。顾某2表述，对于系争房屋买卖事宜不知道，但是对顾某代顾某1签合同的行为是认可的。

　　一审审理中，瑞鑫房产经纪公司员工许某到庭表示，其是系争房屋买卖的经办人。2016年4月份，孙某到中介门店挂牌出售系争房屋。后励某、周某想要购买，就房屋交易价格、交房及其他交易细节问题都是许某通过电话与顾某2沟通的。因系争房屋上有顾某1的名字，其还要求顾某2签合同时到场签字。2016年5月9日签订合同当日，顾某2表示人在外地回不来，让顾某代顾某1签名，所以顾某1的名字是顾某代签的。2017年7月份，许某还联系过顾某2，要求其配合办理系争房屋过户事宜，顾某2表示没有问题，顾某2对于系争房屋买卖是知情的，且交易条件都是按照顾某2的要求定的。

一审判决

　　一审法院认为，顾某2虽未在动迁房买卖合同落款处签字，但其表示认可顾某代顾某1签字的行为，该表述系对动迁房买卖合同的追认，故励某、周某与顾某、孙某、顾某1签订的动迁房买卖合同系双方真实意思表示，未损害顾某1的合法权益，合法有效，双方均应恪守履行。励某、周某已按约支付大部分房款，履行了付款义务，系争房屋也已交付励某、周某使用至今。根据房地产管理部门的相关规定，系争房屋已允许上市交易。现励某、周某要求办理系争房屋产权过户手续的诉讼请求，符合双方合同约定，于法不悖，予以准许。励某、周某同意于过户当日支付尾款10万元，符合合同约定，予以准许。

　　一审法院据此依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

　　一、顾某、孙某、顾某1于判决生效之日起十日内，将系争房屋产权过户至励某、周某名下；

　　二、励某、周某于上述房屋产权过户当日向顾某、孙某、顾某1支付尾款10万元。

上诉意见

　　顾某1上诉事实和理由：出售未成年人房屋，需要作为监护人的父母双方到场签字，出具监护身份的公证证明等。签订涉案房屋买卖合同时，章某已与顾某2离婚，顾某1的监护人章某未在房屋买卖合同上签字，顾某1的代签人亦未持有监护公证证明，故励某、周某应承担缔约过失责任。买卖合同是效力待定的合同，顾某1的监护人章某对该买卖合同不予追认，该合同应属无效。

　　被上诉人励某、周某辩称，同意一审判决，请求予以维持。

　　原审被告孙某、顾某未应诉答辩。

二审判决

　　本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

　　本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，系争房屋原登记在顾某、孙某、顾某1名下，属顾某、孙某、顾某1共有。2016年5月，顾某、孙某、顾某1作为出卖方与励某、周某签订买卖合同时，顾某1属无民事行为能力的未成年人，依法应由其法定代理人代理实施民事法律行为。依照法律规定，父母是未成年子女的监护人，无民事行为能力人的监护人是其法定代理人，故无民事行为能力的未成年人应由其父或母代理实施民事法律行为。2014年11月，顾某2与章某离婚时，协议顾某1由顾某2抚养。审理中，顾某2作为顾某1的监护人，对涉案房屋买卖合同未持异议，一审法院据此认定涉案房屋买卖合同是合同双方当事人真实意思表示，并无不当。

　　买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同关系中，买受人支付合同对价从而取得房屋所有权，属平等交易，交易本身并不存在损害任何一方当事人，包括未成年人合法权益的问题。房屋买卖后，顾某1基于系争房屋原所有权人之一的权益物化为出售涉案房屋的房价款，故涉案房屋买卖合同亦不存在违反法律、法规的强制性规定的情况，不违背公序良俗。

　　综上所述，涉案房屋买卖合同的签订，符合有效民事法律行为的构成要件。顾某1以涉案房屋买卖合同必须经顾某1父母同意，现章某未予追认，涉案房屋买卖合同侵害未成年人合法权益为由，要求确认合同无效，缺乏相应的事实及法律依据，对顾某1的上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，一据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　案号： (2021)沪02民终10923号，上海高院审判网